最近有些忙碌，今天终于有时间和大家聊一聊“售楼部效果图外立面”的话题。如果你对这个领域还比较陌生，那么这篇文章就是为你而写的，让我们一起来了解一下吧。
1.房地产——销售道具三大件（下：如何管理）
2.常州金隅钟楼天筑售楼处电话是多少？
3.售楼部门头设计要点有哪些
房地产——销售道具三大件（下：如何管理）
三宝作为首开前的最重要工作之一，一定提前做好计划铺排。一般在拿地前结合项目整体开发计划就先明确三宝的范围及开放时间，尤其是售楼处、样板房的开放时间。拿地后，项目负责人或运营部快速组织设计、营销、工程、成本、招采、前期等关键条线交圈排布详细的三宝专项计划。若三宝较复杂，还需单独排布售楼处、临时样板房、实体样板房、实景示范区等分项工程的专项计划。
1、售楼处计划管控
售楼处是最重要的三宝道具，需要优先展示。
（1）营销：
三宝提资： 核心明确建造面积（前后场）、装修风格、是否标准化还是需创新，成本标准（软装、硬装标准），内部空间布局要求等。
沙盘制作单位确定、沙盘制作及沙盘安装： 有的沙盘体积比较大，需充分考虑制作周期。
（2）设计：
基础及框架结构图、正负零以上施工图（包括建造、结构、水电）、外立面方案（主材、工艺、效果图）、外立面施工图、售楼处精装施工图、景观施工图。
（3）成本：
总包模拟清单、外立面模拟清单、景观清单、售楼处精装清单。
（4）招采：
主体施工单位定标、外立面单位定标、景观单位定标、精装单位定标。
（5）工程：
开工、桩基施工（如有）、主体及二次结构施工、外立面施工、景观工程、精装修工程、软装布置、保洁、联合验收、开放。
2、样板房
（1）临时样板房：相对实体样板房简单。营销提资，明确户型、套数、装标；设计出具精装施工图、软装方案；成本完成精装清单、软装清单；招采确定精装和软装单位；工程进行临时样板房的框架搭建，完成精装修工程、软装摆布、开荒保洁、组织联合验收，最终对外开放。
（2）实体样板房：难在先要建造主体，选好楼层房号后，为了避免二次施工，最后提前布局水电。管控节点在临时样板房的基础上，增加了主体建造。
3、联合验收
三宝是项目对外展示的窗口，一定要经过公司相关条线的联合验收，合格通过后才能对外展示，规避质量差带来的风险。参与联合验收的部门主要有设计、营销、工程、运营、客服等，由各条线分别进行打分，确保产品设计还原度好，无明显产品缺陷，品质达标，风险可控，对外释放的信息口径一致，才能开放。一个成功的三宝是项目成功的开端，不仅促进销售，而且实现了样板先行，提前锤炼品质，为项目整体品质打下扎实基础。
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在明确了三宝方案后，设计一般优先提供一般满足招标所用的图纸，供成本进行清单编制，招采用于招标开展。因为三宝要求速度快、品质高，一般都直接采用常用的合作单位，确保合作顺畅，品质有保障，一般采用邀请招标、直接委托，快速定标。
三宝涉及的主要单位有：售楼处主体施工单位、售楼处外立面单位、示范区景观单位、精装单位、智能化单位、消防单位等。
对于创新性或高端豪宅项目，一定要尤其注意提前开启招标入围，寻找有类似施工经验的单位，确保品质。中标时不可一味追求低价中标，以往经历经常出现一些单位第一次合作，看似低价，但实力有限，最后进度上不来，兜底的还是自己，要为他解决各种问题，非常消耗管理精力。
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在明确了三宝选址、范围、标准、方案及材质后，成本部就可以测算出比较准确的造价。三宝的成本不是一个小数目，少则一两千万，多则七八千万甚至豪华者上亿。
为了反向控制营销提资需求漫无边际，一味追求高大上全，一般会将三宝成本在责任成本上进行划分，临时性后续无法再使用的则将成本责任归为营销费，在总营销费控制下，营销条线一般会考量三宝花费的实用性，毕竟这项分摊多了，会挤占其他科目的营销费使用。
根据面积及标准，可以简单算出成本，要想成本控制更加深入，还需要对材料及工艺工法进行研究，尽量把钱花在刀刃上，在确保效果的情况下，成本最低最优。
有些三宝是在临建或改造，成本测算时一定需要预先考虑这部分拆改费用，做到不漏项。一些临建或软装或景观树木小品等等，要考虑后续的二次利用，尽量保留原有功能减少改造量，节约成本。一些设计造型或用材过于创新，造价过高或备货周期长，需要根据客户敏感点分析，考量是否在满足效果情况下进行优化。在做样板房成本测算时，尤其注意排屋样板房的赠送空间，比如储藏室、夹层等等精准成本考虑，不要遗漏。
在对三宝成本进行分析时，要做好永久性成本（即后续可交付使用）和沉没成本（后续无法交付使用）的区分，优先考虑实体减少临建，可以减少沉没成本，降低项目总成本，永久性成本最终花费出去后可以反哺到业主使用。
（一）三宝开放前风险排查
三宝是项目品质的样板代表，是客户认识和接触项目的重要渠道。三宝呈现的各种物品、事物、信息都需要经过认真审查，确保无误，让客户所见所听就是所得。一般企业在三宝开放前都会组织联合检查，系统性排查风险。
1、组织方式：一般由营销牵头组织设计、工程、客服、法务、运营、物业在开放前7天进行联合检查。
2、重点检查事项：
（1）沙盘模型：楼栋、层高、朝向、外立面，设施设备、绿化景观、不利因素，周边道路、配套、建筑等。
（2）红线内外不利因素：噪音、辐射、异味，列入合同套件及销售说辞。
（3）各类物料及展示：现场公示——区位图、彩页等，对外广告、宣传。
（4）销售说辞：禁止过度承诺，包含不利因素，公区设施、配套景观。
（5）差异户型：顶、底、变异户型，立面线条、材质、入户大堂造型。
（6）样板房展示：开间、层高、朝向、采光；装修标准、户内改造部分等；赠送部分（如花园、地下室）。
以上，涉及到的事项，均需要各条线联合会签后方能使用。
3、案例
（1）样板房：某排屋实体样板房对外展示时，庭院宽度建造比设计图纸增大5米以上并超出红线；交付前客户现场查看发现花园宽度仅1.5米，且围墙柱头设计影响采光及视线问题，业主要求整改，否则退房，整改涉及量大，而且有些甚至没有余地整改，最终只有协商赔款，损失上百万。
教训：应特别关注赠送部位展示，如与实际不一致须明确提升。
（2）样板房：临时样板房部分房间尺寸比实际扩大20cm至40cm（灶台宽度、洗手台尺寸等）。业主提出展示样板房尺寸夸大，存在欺诈销售问题。通过品质提升方式，与客户协商一致，整体提升费用约百万。
教训：禁止为展示效果扩大样板房尺寸。
（3）差异户型：特别注意涉及到采光视线、使用功能、公区配套等差异为客户敏感点。比如门头、外立面腰线等。
（4）沙盘模型：某沙盘展示配电房大小及位置、销售口径等皆与现场实际不一致，关键配电房还有4层楼高，严重影响旁边楼栋低楼层的采光和视线。业主认为受到销售欺骗，要求赔偿。
再如，某沙盘小区东门展示有门头（按设计初稿制作，后续调整了未同步修改），报规图、现场实际无门头，客户群诉，与客户协商一致，竣备后整改，但费用巨大。
教训：特别注意园区公共设施、房屋外立面、景观布局等部位。
（二）资源库梳理及交底培训
1、组织方式：设计和营销组织进行梳理和交底培训，置业顾问输出不可以随意承诺。
2、产品资源库重点有：红线内外不利因素、销售数据、选房图册、合同附图、装修配置标准、改造示意图、户型缺陷等客户敏感点、景观要素优点及缺点。
梳理完毕后要让各条线进行审核会签后进行交底培训使用。
（三）开放前联合检查
1、组织方式：一般由运营或客服牵头组织设计、工程、客服、法务、运营、物业在开放前进行联合检查。各条线进行不同权重打分，最终综合得分通过且单项评分不低于底线时方能开放。实行一票否决，某些条线评分过低，或如建筑、景观、精装单专业评分过低均一票否决，需进行整改后重新评估再开放，以免影响开放效果或给未来埋下重大风险。
2、要高度重视的重大风险事项，关注三宝品质。：
（1）销售资料，包括不限于现场展示物料、沙盘、样板房、广告、不利因素等未按制度审批通过。
（2）品牌VI、品牌墙、服务体系等与标准不符，且经评判，风险较高。
（3）存在施工未完成项、未按照设计图纸（或设计变更）施工。
（4）室内存在渗漏痕迹、涉及使用功能、重大品质及安全，外立面色差严重、石材（玻璃）有脱落风险等重要风险项；
（5）广告宣传、售楼处、沙盘、现场展示总平图与报规图严重不符，经评判，存在重大风险，如：电房、垃圾房、公厕等重要不利因素错漏。
（6）样板房配置、尺寸等与报规图、施工图、交付标准严重不符且业主无法通过自行合法改造实现，经评判，存在重大风险。
（7）精装交付样板房，其硬装展示标准与交付标准严重不符、且无法通过非标提示消除客诉风险。
（四）结束语
通过过程中交圈风险排查和交底，再到开放前联合检查，系统性地排查风险，及时发现问题进行纠偏，确保最终呈现出货版一致的好产品，是项目首开成功及减少后续客诉的关键。
最后的结束语
最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！ 如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。
常州金隅钟楼天筑售楼处电话是多少？
建筑折射社会心态媚俗具体内容是什么，下面中达咨询为大家解答。
建筑风格是地产商非常关注的一件销售武器，特别是在项目优势不明显，竞争非常激烈，而大家的产品高度同质化的今天。当前房地产市场虽然房价很高，供应量很大，但是产品的质量却没有革命性的突破，房价的差距主要是由地价的不同，以及土地周边附加资源的优劣造成的。所以项目销售除了强调区域位置以及周边环境优势之外，恐怕唯一能做的只有着力渲染建筑外观的所谓风格、风情、时尚、潮流等所谓外观形象上的表情特征，正如为同样的产品穿上不同的衣服，从积极的方面看，是适应不同欣赏口味的需求，从消极的方面看，也有月饼过度包装的嫌疑。
建筑外观设计无疑是房产销售的重要吸引力之一。根据笔者的经验，购房者选房的判断标准依次是：区域位置，房价高低，户型大小，环境配套，最后才是外观形象。而在实际的购房过程中，购房者被一个项目所吸引，往往起因是广告中的建筑外观效果图。购房者除非是有计划的开始购房前的市场考察工作，大量收集信息进行性价比，很多情况下，购房者只是无意间被广告中的建筑形象所吸引，进而关心这一项目的区位与价格，如果恰好在自己想要购房的区域内，才会前往售楼处深入考察，了解详细信息，进一步讨价还价乃至成交。可以说建筑外观设计经常成为项目的最引人注意，也最直观的吸引力。
五合国际曾经遇到很多重新改造外立面的项目，很多项目由于外观设计失败，造成销售的阻力，比如有些转让的项目，设计是几年前完成的，有的结构已经封顶，由于立面设计过时，不能适应市场最新需求，因此需要重新设计外立面，或者重新进行外装施工。这一类的外观改造项目已经成为五合国际重要的项目来源，这也反映出外观设计对于住宅销售的重要性，同时也说明建筑风格是随着市场发展有时效性与变化趋势的。
严格说来，建筑风格并没有高下之分，任何风格的产品都可以成为豪宅或者是精品。但是在中国的房地产市场中，建筑风格的演变还是有其规律的。在这一轮房地产建设高潮的初期，随着高档商品房的兴起，无论是别墅还是高层住宅都以罗马风或是欧陆经典为荣。随着对厚重古典风格的厌倦，开始有部分产品追求现代简约风格，但由于越简单的设计对工艺的精度，与材料的档次要求越高，这一类产品又很容易流于粗糙与乏味。之后更多的多样化的尝试开始流行，其中既有拼贴了部分古典符号的所谓新古典与后现代，也有对于新中式或新东方主义的尝试。
其实透过楼市上建筑风格演变能够看到社会的审美情结。很多楼盘都有两个共性：一是把殖民风格当作高档的标志。建筑风格虽然争奇斗艳，但多为照搬国外的传统民居形式。除了非洲和南美洲的建筑风格以外，无论是现代的还是传统的，都在中国的楼盘设计中有所尝试。各大城市规模巨大的国外住宅粗劣的复制品，似乎是又一轮的租界与殖民建设浪潮；二是把奢华作为美观的标志。多数项目追求外观的豪华、精美、显贵、奢侈。甚至有的住宅外观同洗浴中心相差无几。通过戏剧化的夸张手法，给建筑披上炫耀浮华的外衣。
透过这些城市的建筑景观，不难看出建筑作为文化的载体所反映出社会心态的媚俗，新消费主义倾向，和文化上的不自信。中国经济水平的快速提高，使得价值观同消费紧密地联系在一起。所谓新消费主义即是指把消费作为人生的价值体现。在全球新兴消费主义的大背景下，市场以追求消费为动力，提前消费与名牌消费；嗜赌消费促进了周边赌业的繁荣；价值观遭到颠覆，对思想境界和学识的追求远不敌财富的诱惑；购房购车及拥有其它消费品是身份与成就的象征；消费成为个人自我实现的主要方式，“我消费，故我在”。售楼处，房展会，甚至奢华的楼书无不透射着纸醉金迷的消费情结。
城市的价值需要文化的积淀，建设需要前瞻性。居住在社区中的生活要持续十几年或者几十年，沉稳，内敛以及持久的品位才是我们所应追求的。回顾几年前那些因时髦、前卫，另类而火爆的明星项目时，是否还会为其所吸引？当我们欣赏欧洲小镇那宜人的环境、亲切的尺度，或者游览江南水乡，比如周庄，乌镇，留恋那些自然生长，朴实无华时，我们是否反思奢华是建筑唯一的价值吗？建筑风格是社会集体心态的反映，是经济水平、文化品位和自我形象追求的综合成果。在完成了城市建设与地产开发第一个阶段的历史使命，即原始积累及满足基本社会需求后，我们应更理性地思考对建筑和城市的价值取向。
强势的经济势必带来强势的文化。中国建筑所表现出的缺乏文化自信心与公然崇洋，在开放初期难以避免。好莱坞、迪斯尼以及麦当劳是西方文化的三大法宝。但西式建筑文化对中国城市价值的影响恐怕后果更严重。审美的取向是随经济与文化水平的提高而变化的。秦佑国教授曾用一条曲线说明随着经济水平的提高，西化程度也会越来越高，直至经济达到一定高度，西化趋势才会转而下降。中国的经济正在高速增长，我们不能设想未来五年或十年以后，中国的意见领袖如余秋雨，聂卫平，陈逸飞，李敖们等名流会以住在外滩小洋楼为荣。他们肯定会找到一种适合于表达自己的，具有民族身份的居住表现方式，既有民族文化底蕴又具有现代生活舒适性。
中式民族风格的再兴也将是必然。建筑是本土文化的重要载体，越是本土的就越是国际的。现代中国风不是简单的复古，而是需要加入现代的生活理念，并应用最新的工艺材料和技术。日本同中国一样，具有悠长的建筑文化历史。但是日本形成了现代的日本建筑风格。而中国目前民族文化的建筑载体仍然是传统的建筑形式。虽然有很多项目试图尝试“唐风”，但仍未形成现代中国建筑风格和现代中国民居风格。形成现代中国风只是时间问题。中式现代建筑风格究竟什么样并不重要，这一天肯定会到来。
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售楼部门头设计要点有哪些
常州金隅钟楼天筑吉屋售楼电话是：4006569058转31170。
物业类型：住宅
开发商：金隅（常州）房地产开发有限公司
产权情况：普通住宅70年
建筑类型：板楼,小高层
销售状态：在售
目前参考均价约：20000元/平米
项目介绍：金隅钟楼天筑（钟楼区月季路东侧、棕榈路北侧地块）项目位于钟楼区五星街道及北港街道，东至海棠路、南至棕榈路、西至月季路、北至梧桐河南路，总出让面积88亩。金隅钟楼天筑（钟楼区月季路东侧、棕榈路北侧地块）项目设计方案批前公示，从规划图中可以看到，项目拟建13栋住宅，均为15-18F的小高层设计，其中还有1栋基层社区综合服务中心和1栋物业服务邮政快递用房。从效果图上看，整体外立面风格干练简洁，非常大气。金隅钟楼天筑即为常州第二次集中出让双限地块中的城建**南侧地块，楼面价13736元/平方米，未来毛坯**备案均价24500元/平方米，由北京金隅竞价6轮拿下。
点击查看：金隅钟楼天筑详细信息。售楼部门头设计的要点有：
1、售楼部门头招牌设计要求
必须做到设计新颖、简明、美观大方，能引起顾客的注意。因为售楼部招牌本身就是具有特定意义的广告，所以，招牌的颜色要醒目，要能使顾客或过往的行人从较远的地方或多个角度都能看到。
2、风格设计要求
售楼部门头风格设计上，要符合项目的定位，迎合目标客户的品位，体现项目的核心优势。
（1）在售楼部设计中注意色调售楼部设计在色调方面一定要简洁鲜艳明快。如果购房客大部分都是年轻人，追求活力是其本能，唯有在售楼部设计装修色调时做到简洁明快才能给他们留下朝气蓬勃的好印象。
（2）当然，住宅类型、购房者人群的不同风格也不尽相同。中式别墅，则一定要在突出人文风情。旅游地产、和养老地产，风格上自然也不一样。
3、门头装修
售楼部门头装修颜色的对比度要强烈惹眼，这样才能在第一时间吸引顾客的眼睛。在可能的条件下，尽可能使用些现代化的装饰材料，售楼部门头的装修设计不能马虎。如果你的小店处于较为热闹的街区，装饰一些小型霓虹灯就很有必要。而且，每隔一段时间，要检查或粉刷招牌，经常护理以保持它的鲜亮感。干净、美观、清晰、干净整洁的售楼部门头外观是顺利经营的必要条件。
售楼部门头总体设计原则
1、总体效果要求通透、明亮、新锐，与整体形象与本项目的形象相符，造型简洁、大气、带有高贵新锐的品质。
2、材质方面，若考虑北京冬季气候，风尚建议以玻璃结合砖墙，外立面建议采用暖色优质石材外挂。
3、进步量避免内部墙体实现阻隔，部分外墙采用落地玻璃，多利用自然光;自然光线不够的地方，要采用明亮的灯光加强。
4、售楼部门头装饰设计是我们商家向顾客打出的第一块广告，所以讲，在门头的装修材质上不可大意，不要为了节省金钱而草草了事，我们需要考虑到材料的防潮、防晒等性质，但又能因此而失去档次，在门头的设计上一定要使用本店的标志色，并能够充分考虑到灯光效果，门头设计风格应该简洁明了，最好是能够给顾客留下很深刻的印象。
售楼中心门头设计的基本要求：
1、和销售楼盘的建筑风格的一致性。
2、突出产品（户型、建筑、景观）的形象展示。
3、考虑销售接待程序和人流的组织。
4、临时建筑和永久建筑的不同考虑。
5、利于销售活动的开展。
6、体现开发企业的统一的VI形象和项目名称。
7、和文化艺术联姻。
好了，今天我们就此结束对“售楼部效果图外立面”的讲解。希望您已经对这个主题有了更深入的认识和理解。如果您有任何问题或需要进一步的信息，请随时告诉我，我将竭诚为您服务。
